Huis erven

Een huis geërfd?

Een huis erven is geen alledaagse gebeurtenis. Wanneer iemand komt te overlijden kan het gebeuren dat de woning wordt achtergelaten voor familie of nakomelingen.

Indien u de persoon bent die het huis erft zult u met een heleboel zaken rekening moeten houden. Daarnaast is het erven van een woning helaas niet zonder risico’s.

Vragen als “Moet ik deze erfenis aanvaarden?”, “Stel dat een andere erfgenaam in het huis wil blijven wonen, hoe wordt dit legaal geregeld en waar moet ik precies op letten?” en “Moet ik belastingen betalen op mijn erfenis?” worden regelmatig door erfgenamen gesteld.

In dit artikel trachten wij u een antwoord te geven op deze en andere vragen en u tevens de juiste informatie te bezorgen indien u op het punt staat een woning te erven of reeds geërfd heeft.

Hypotheekschuld?

Allereerst is belangrijk om te weten of er nog openstaande hypotheekschulden zijn die moeten worden afbetaald om het verdere verloop van de erfenis te bepalen.

De meeste woningen zijn vaak nog niet volledig afbetaald wanneer deze worden overgelaten. De tweede stap is het exacte schuldbedrag te weten te komen. Hiervoor neemt u contact op met de kredietverstrekker aan wie de schulden moeten worden betaald.

Indien u het huis wilt verkopen, kunt u de hypotheekschuld met de opbrengst van de verkoop afbetalen. Een tweede mogelijkheid is om de schulden op te nemen in de verkoopprijs.

Het kan gebeuren dat de opbrengst van de verkoop lager is dan u had verwacht. Wanneer de opbrengst lager is dan de hypotheekschuld spreken we van een restschuld.

Indien er een af te betalen schuld is op de woning heeft u twee opties:

• U aanvaardt de schuld en tracht deze te financieren m.b.v. extra kapitaal
• U besluit over te gaan tot het beneficiair aanvaarden van de erfenis

Wat gebeurt er als u een erfenis ‘beneficiair aanvaardt’?

Wanneer u ervoor kiest de erfenis beneficiair te aanvaarden geeft u aan dat u de erfenis enkel accepteert als er sprake is van een positief saldo (de waarde van de bezittingen zijn groter dan de schulden).

Als er dus onverwacht sprake is van een negatief saldo (er is een resterende hypotheekschuld), bent u niet verantwoordelijk voor het financieren van dit tekort. De schuldeisers kunnen u als beneficiair erfgenaam dus niet aansprakelijk houden voor de openstaande schulden.

Daar staat tegenover dat de erfenis eerst moet worden vereffend en de erfgenamen pas hun deel ontvangen wanneer alle schulden zijn afbetaald. Het is dus belangrijk dat u unaniem overeenkomt met alle erfgenamen om de erfenis beneficiair te aanvaarden

De procedure

Als u een erfenis beneficiair wilt aanvaarden, moet u hiervoor een verklaring afleggen bij de rechtbank in de regio waar de overledene woonde. Meestal wordt deze verklaring verzorgt door de notaris.

De rechtbank neemt deze aanvaarding op in het boedelregister van de rechtbank. Dit boedelregister is openbaar en kan op ieder moment door bijvoorbeeld schuldeisers worden geraadpleegd.

Er zijn twee gevallen waarbij een erfenis automatisch beneficiair wordt aanvaard, namelijk:

Gevolgen

Bij een beneficiaire aanvaarding moet de erfenis in principe worden ‘vereffend volgens de wet’.  Dit komt erop neer dat de bezittingen ten gelde moeten worden gemaakt om zoveel mogelijk schulden af te lossen. Pas als duidelijk is dat alle schulden voldaan zijn, komt een eventueel resterend positief saldo toe aan de erfgenamen.

Er zijn drie uitzonderingen op de hoofdregel dat er vereffend moet worden volgens de wet, namelijk:

Beneficiaire aanvaarding en ouderlijke boedelverdeling

Tot 1 januari 2003 was de zogenaamde ouderlijke boedelverdeling een testamentvorm die
door gehuwden met kinderen erg vaak werd gemaakt. Deze boedelverdeling was vooral populair omdat de langstlevende echtgenoot hierdoor in een zodanig positie werd gebracht dat hij of zij zoveel mogelijk gevrijwaard zou zijn van aanspraken van kinderen.

Sinds 1 januari 2003 is een dergelijke regeling min of meer standaard in de wet opgenomen, maar hiervan kan bij testament weer worden afgeweken.

Als de overledene in zijn testament een ouderlijke boedelverdeling heeft opgenomen en de overledene laat een minderjarig kind achter, dan moet de langstlevende ouder namens het kind beneficiair aanvaarden.

Het gevolg hiervan is dat de langstlevende niet zelfstandig over de bezittingen van de erfenis kan beschikken. Zo kan bijvoorbeeld de echtelijke woning alleen verkocht worden met medewerking van de overige erfgenamen. Onder bepaalde voorwaarden kan de kantonrechter dan wel om een ontheffing van de vereffening worden gevraagd.

Bron: judex.nl

Kosten in verband met de woning

Ongeacht of u het huis verkoopt of besluit om de woning te houden, zullen er waarschijnlijk onkosten moeten worden gemaakt voor zaken zoals het opknappen wegens achterstallig onderhoud, vaste lasten, water, gas, elektriciteit en andere extra rekeningen zoals woningverzekeringen, belastingen en de rente over de hypotheek. Ook deze kosten zullen door de erfgenamen moeten worden betaald.

Indien de overledene een levensverzekering heeft afgesloten, gaat de uitkering vaak naar de nieuwe eigenaar. Hiermee zou de hypotheekschuld en de rente afgelost kunnen worden.

In de praktijk komt het echter vaak voor dat de uitkering niet voldoende is om de volledige schuld en de overige kosten te kunnen dekken. Het afzien van de erfenis en deze beneficiair aanvaarden is dan de beste optie.

Erfenis en belastingen

De hoogste kosten die u zult moeten betalen bij het erven van een woning zijn de belastingen die van toepassing zijn op de erfenis. In deze paragraaf bespreken wij de verschillende tarieven en kosten.

De vrijstellingen en tarieven voor de erfbelasting worden elk jaar gecorrigeerd met een inflatie correctie.

De hoogte van de erfbelasting is afhankelijk van:

Als erfgenaam valt u binnen een zogenaamde tariefgroep. In onderstaande tabel zijn per tariefgroep de erfbelasting tarieven voor 2021 te vinden.

Tarieven erfbelasting 2021

In onderstaande tabel staan de erfbelasting tarieven voor 2021.

Bron: belastingsdienst.nl

U betaalt pas erfbelasting als de waarde van uw erfenis hoger is dan uw vrijstelling.

Vrijstellingen erfbelasting 2021

Over het eerste deel van de erfenis hoeft geen belasting betaald te worden. Dit wordt de vrijstelling genoemd. In onderstaande tabel staat tot welke bedragen deze vrijstelling geldt.

Bronnen: erfwijzer.nl, belastingdienst.nl

Verkopen of investeren?

Indien het huis in goede staat is en de mogelijke verkoopprijs ligt hoger dan de openstaande schulden, dan is het een interessante keuze uw erfenis te koop aan te bieden. De woningmarkt is op dit moment zeer gunstig. Het is dus zeker de moeite waard om de woning te laten schatten en te koop te zetten.

Wanneer u de erfenis verkoopt hoeft u ook de vaste lasten niet meer te dragen. Dit kan een mooie toevoeging zijn aan de winst op de woning.

Een tweede optie is om te investeren in de woning en zo voor een waardetoevoeging te zorgen. Indien u de woning slim weet op te knappen kan dit een zeer groot verschil in de waarde betekenen. Zie de woning dan als een investering die u kunt verhuren of op een later tijdstip verkopen, wanneer de waarde nog meer is toegenomen.

De uiteindelijke keuze is natuurlijk geheel afhankelijk van uw eigenvermogen, de verwachte verkoopprijs en of u de erfenis aanvaardt of er van af ziet.

Legaat

Een legaat (ook wel testamentaire making) is een stuk van het testament van de overledene waarin beschreven staat dat er specifieke goederen (voorwerp, eigendom, som geld,…) nagelaten worden aan een specifiek persoon. Legaten kunnen worden gezien als een soort schenking via het testament.

De persoon die iets ontvangt via een legaat heet de ’legataris’. Deze moet duidelijk bij naam in het testament vermeld worden. Een legataris kan een persoon zijn, maar ook een organisatie of instelling. Goede doelen als UNICEF ontvangen bijvoorbeeld vaak schenkingen via legaten.

Een legataris is echter niet hetzelfde als een erfgenaam. Hij of zij ontvangt het legaat van de overledene, maar heeft geen recht op de rest van de erfenis. Alles wat niet apart in een legaat wordt vermeld, wordt verdeeld onder de wettelijke erfgenamen.

In een testament mogen verschillende legaten aan verschillende legatarissen staan. Indien u de erfenis ontvangt via een legaat zult u niets ontvangen indien de schulden hoger zijn dan de waarde van het pand. Tevens is het mogelijk een legaat te weigeren.

Erfbelasting

Het is mogelijk dat in het testament beschreven staat hoe de waarde van het huis bepaald moet worden. De waarde die u opgeeft bij de erfbelasting, kan afwijken van de WOZ-waarde.

U kunt ook de waarde laten bepalen door de erfbelasting. Om dit te laten doen, moet u op uw aangifte de WOZ-waarde van het koophuis invullen van het vorige belastingjaar.

Het kan gebeuren dat u niet akkoord bent met de uitkomst. U vindt de WOZ-waarde te hoog. U zou dan een WOZ-beschikking kunnen aanvragen. Indien u deze op uw eigen naam zet, kunt u na ontvangst bezwaar maken bij de gemeente. Let wel dat dit gebeurt bij de gemeente waar de woning gevestigd is.

Samenlevingscontract, dus geen erfgenaam

Soms kiezen mensen er voor om een samenlevingscontract aan te gaan i.p.v. te trouwen of een geregistreerd partnerschap aan te vragen. Als er géén testament is, dan ben u geen erfgenaam en zal afhankelijk van de situatie bepaald worden wat er met het huis gebeurt. Neem in dit geval contact op met uw notaris.

Verblijvingsbeding

Een tweede mogelijkheid is dat u en uw partner een samenlevingscontract hebben met een verblijvingsbeding.

Met deze regeling zal in het geval van overlijden van één van beide partners het huis geërfd worden door de andere persoon in de relatie. Hier is wel een notariële akte voor nodig. Tevens moet de verblijvingsbeding op naam van beide partners staan en moeten alle erfgenamen van de overledene akkoord gaan.

Indien u een samenlevingscontract heeft zonder een verblijvingsbeding en er is geen testament, zullen alle bezittingen van de overledene aan de erfgenamen overgelaten worden. Dit is ook het geval wanneer er geen samenlevingscontract is. Let dus goed op wanneer u het samenlevingscontract aangaat, zodat er geen misverstanden hoeven te zijn.

Slim schenken om minder successierechten te betalen

De erflater (degene die een erfenis nalaat) zal toch vooral willen dat de erfgenamen niet te veel erfbelasting hoeven te betalen. Dat kan door een schenkingsplan op te stellen waarin u aangeeft welke schenkingen u nog wilt doen.

Als u schenkt voor uw overlijden dan kunt u bij de schenkingen gebruik maken van de vele vrijstellingen en wellicht de extra verhoogde vrijstelling van 100.800 euro in 2019. Bovendien zorgt u er op die manier voor dat de successierechten minder hoog zijn. Estate planning kan hierbij helpen.

De verhoogde schenkingsvrijstellingen werden in 2017 nog regelmatig toegepast en ook in 2019 kunt u nog steeds gebruik maken van deze voordelen. Het is echter niet zeker of dat nog vele jaren zo zal zijn. Maak dus zowel bij schenken als erven zoveel mogelijk gebruik van de beschikbare vrijstellingen om belasting te besparen. Ook een slim testament kan hierbij van groot nut zijn, laat u desnoods hierover adviseren.

Conclusie

Een huis erven brengt veel bagage met zich mee. Bovenop het verlies van een dierbare kan de administratieve kant van de zaak erg doorwegen. Het is dus belangrijk dat u op voorhand enig denk- en opzoekwerk verricht, zodat u voldoende voorbereid bent. Indien u nog vragen heeft, neem dan zeker contact op via onderstaand contactformulier. Wij zijn zeer blij met input van lezers!

[formidable id=”3″]