Aflossingsvrije hypotheek: nieuwe regels, rentes en aanbieders

Wat is een aflossingsvrije hypotheek?

Een aflossingsvrije hypotheek is precies wat de naam zegt: je lost niets af op de hoofdsom. Je betaalt elke maand alleen rente aan de geldverstrekker, en aan het einde van de looptijd (meestal 30 jaar) staat het volledige geleende bedrag nog open. Dat klinkt misschien aantrekkelijk, want je maandlasten zijn flink lager dan bij een annuïtaire of lineaire hypotheek. Maar er zit een keerzijde aan.

Bij een annuïtaire hypotheek betaal je elke maand een vast bedrag dat bestaat uit rente én aflossing. Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een gelijk deel af, waardoor je maandlast geleidelijk daalt. Bij de aflossingsvrije variant blijft je maandlast gelijk, maar bouw je geen vermogen op in je woning. Je schuld blijft even hoog als op dag één.

Voor wie is dit dan interessant? Denk aan mensen met een hoog inkomen die hun geld liever elders investeren, huiseigenaren die hun woning op termijn willen verkopen, of mensen die een overbruggingsperiode nodig hebben. Ook combinaties komen veel voor: een deel aflossingsvrij en een deel annuïtair. Zo houd je je maandlasten behapbaar en bouw je toch gedeeltelijk af.

Belangrijk om te weten: de lagere maandlasten betekenen niet dat je minder betaalt over de hele looptijd. Integendeel. Omdat je nooit aflost, betaal je over 30 jaar rente over het volledige bedrag. Bij een annuïtaire hypotheek wordt de rentegrondslag steeds kleiner. Die rekensom kan flink in het nadeel van de aflossingsvrije hypotheek uitpakken.

Nieuwe regels voor de aflossingsvrije hypotheek in 2026

Dit is groot nieuws voor iedereen die een hypotheek aflossingsvrij wil afsluiten. In het voorjaar van 2026 hebben de grote banken de regels flink aangescherpt. Waar je eerder nog tot 50% van de woningwaarde aflossingsvrij kon lenen, is dat nu teruggebracht naar maximaal 30%, met een absoluut plafond van €150.000.

De banken voeren de nieuwe regels gefaseerd in. Niet iedereen hanteert dezelfde ingangsdatum, dus let goed op bij welke geldverstrekker je zit of wilt afsluiten.

Heb je al een aflossingsvrije hypotheek? Dan verandert er voor jou niets, zolang je niet oversluit of aanpassingen doet. Je bestaande voorwaarden blijven gewoon gelden. Er is ook een overgangsregeling: als je huidige aflossingsvrije hypotheek vóór 1 januari 2030 afloopt, mag je éénmalig oversluiten naar de oude norm van 50%.

De aanscherping komt niet uit de lucht vallen. De Nederlandsche Bank (DNB) waarschuwt al jaren dat zo'n 45% van de totale Nederlandse hypotheekschuld aflossingsvrij is. Dat zijn enorme bedragen die op een gegeven moment moeten worden afgelost of geherfinancierd. De nieuwe regels moeten voorkomen dat dit probleem verder groeit.

Hypotheek vergelijken: rente, voorwaarden en aanbieders

De rente op een aflossingsvrije hypotheek ligt gemiddeld zo'n 0,3 procentpunt hoger dan bij een annuïtaire of lineaire hypotheek. Logisch, want de bank loopt meer risico: je lost immers niets af. Dat renteverschil lijkt klein, maar tikt over 30 jaar behoorlijk aan.

Bij het vergelijken van aanbieders kijk je naar meer dan alleen de rente. De voorwaarden kunnen flink uiteenlopen. Hieronder zie je de belangrijkste vergelijkingscriteria op een rij.

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is in 2026 mogelijk voor woningen tot €470.000. Als je energiebesparende maatregelen meefinanciert, stijgt die grens naar €498.200. De borgtochtprovisie bedraagt 0,4% van het hypotheekbedrag. NHG biedt een vangnet als je door omstandigheden als echtscheiding of werkloosheid je hypotheek niet meer kunt betalen.

Let op: specifieke rentepercentages veranderen dagelijks. Wat je vandaag online ziet, kan morgen anders zijn. Controleer altijd de actuele rentes op de website van de geldverstrekker of vraag een hypotheekadviseur om een persoonlijk overzicht. Wil je breder oriënteren op leningen? Bekijk dan ook de mogelijkheden om geld te lenen en aanbieders te vergelijken.

Hypotheekrenteaftrek en fiscale gevolgen

Hier wordt het even opletten. De fiscale regels rondom de aflossingsvrije hypotheek zijn in 2013 ingrijpend veranderd, en die wijziging werkt vandaag de dag nog steeds door.

Vóór 2013 kon je de rente van elke hypotheekvorm aftrekken van de inkomstenbelasting. Dat maakte de aflossingsvrije hypotheek extra aantrekkelijk. Sinds 1 januari 2013 geldt hypotheekrenteaftrek (HRA) alleen nog voor hypotheken waarbij je in maximaal 30 jaar volledig aflost, via een annuïtair of lineair schema.

Heb je een aflossingsvrije hypotheek van vóór 2013? Dan valt deze onder het overgangsrecht en kun je de rente nog steeds aftrekken. Het maximale aftrekpercentage in 2026 is 37,56%. Dat was ooit 52%, dus de fiscale voordelen zijn de afgelopen jaren flink afgebouwd.

Daarnaast heb je te maken met het eigenwoningforfait: een bijtelling bij je inkomen op basis van de WOZ-waarde van je woning. Bij een hypotheek zonder schuld of met een lage restschuld kon je dit eerder volledig aftrekken via de Wet Hillen. Die aftrekpost wordt geleidelijk afgebouwd. In 2026 is nog 71,867% van dat bedrag aftrekbaar.

Er is ook een fiscaal voordeel dat weinig mensen kennen: een aflossingsvrije hypotheekschuld kan je grondslag in box 3 verlagen. Je schuld telt namelijk mee als aftrekpost tegen je vermogen. Bij een groot vermogen kan dat flink schelen in de vermogensrendementsheffing. Wil je meer weten over hoe de AFM toezicht houdt op financiële producten zoals hypotheken? Lees dan ons uitgebreide artikel.

Bereken je aflossingsvrije hypotheek maandlasten

Het berekenen van je maandlasten bij een aflossingsvrije hypotheek is verrassend simpel. Omdat je niets aflost, betaal je uitsluitend rente. De formule:

Maandlast = (hoofdsom × rentepercentage) / 12

Laten we dit concreet maken met een voorbeeld.

Die €288 verschil per maand lijkt aantrekkelijk, maar vergeet niet: over 30 jaar betaal je bij de aflossingsvrije hypotheek in totaal €240.000 aan rente (€667 × 360 maanden). Bij de annuïtaire variant betaal je in totaal circa €143.800 aan rente, omdat de schuld elke maand een stukje kleiner wordt.

De totale kosten van een aflossingsvrije hypotheek zijn dus bijna €100.000 hoger. En dan moet je aan het einde van de looptijd nog steeds €200.000 terugbetalen of herfinancieren.

Wil je zelf je maandlasten doorrekenen? Gebruik onze renteberekening tool om verschillende scenario's naast elkaar te zetten. Zo zie je in één oogopslag wat het verschil is bij andere rentestanden of hypotheekbedragen.

Risico's en veelgemaakte fouten bij een aflossingsvrije hypotheek

De aflossingsvrije hypotheek heeft een aantal serieuze risico's waar je je bewust van moet zijn. Niet om je af te schrikken, maar om een weloverwogen keuze te maken.

En dan zijn er de veelgemaakte fouten. De meest gehoorde: "Ik verkoop mijn huis wel over 30 jaar, dan los ik de hypotheek af met de verkoopopbrengst." Dat klinkt logisch, maar niemand weet wat de woningmarkt over 30 jaar doet. De huizenprijzen in Nederland stijgen historisch gezien, maar er zijn periodes geweest (2008-2013) waarin woningen fors in waarde daalden.

Een andere veelgemaakte fout is het negeren van de fiscale regels. Wie na 2013 een aflossingsvrije hypotheek afsluit en rekent op hypotheekrenteaftrek, komt bedrogen uit. En wie een bestaande aftrekbare hypotheek wil oversluiten, kan die aftrekbaarheid kwijtraken.

Tot slot onderschatten mensen de impact op hun kredietwaardigheid. Een hoge aflossingsvrije schuld beperkt je mogelijkheden om daarnaast een persoonlijke lening of ander consumptief krediet af te sluiten. De schuld telt volledig mee in de toetsing.