Huis erven in 2026: dit moet je weten

Een huis erven is ingrijpend. Of je nu een huis erft van je ouders, een oom of een ander familielid: bovenop het verlies van een dierbare moet je ineens allerlei financiële en juridische beslissingen nemen. Moet je de erfenis aanvaarden? Hoeveel erfbelasting betaal je? En wat als er nog een hypotheek op de woning rust?

In dit artikel leggen we stap voor stap uit waar je op moet letten als je een huis erft. Van erfbelasting en hypotheekschuld tot beneficiair aanvaarden en de verdeling bij meerdere erfgenamen.

Zodra je hoort dat je een woning erft, is het belangrijk om niet overhaast te handelen. Je hebt drie maanden bedenktijd (het zogenaamde recht van beraad) om te beslissen of je de erfenis aanvaardt, beneficiair aanvaardt of verwerpt.

Dit zijn de eerste stappen die je zet:

• Inventariseer de nalatenschap – Vraag bij de notaris op wat er precies in het testament staat, of zoek uit wie de wettelijke erfgenamen zijn als er geen testament is.
• Check de hypotheek – Neem contact op met de hypotheekverstrekker om te achterhalen of er nog een openstaande hypotheekschuld is.
• Bekijk de WOZ-waarde – De WOZ-waarde bepaalt mede hoeveel erfbelasting je betaalt.
• Schakel een notaris in – Bij het erven van een woning is een notaris bijna altijd nodig voor de verklaring van erfrecht.

In de meeste gevallen is de woning nog niet volledig afbetaald op het moment van overlijden. Is er nog een openstaande hypotheekschuld? Dan heb je als erfgenaam een paar opties.

De eerste stap is altijd: neem contact op met de hypotheekverstrekker om het exacte bedrag van de restschuld te achterhalen.

Optie 1: de hypotheek overnemen. Als je in het huis wilt blijven wonen, kun je de hypotheek op je eigen naam laten zetten. De bank toetst dan wel of je voldoende inkomen hebt om de maandlasten te dragen. Belangrijk: de hypotheek moet een annuïtaire aflossing hebben om de rente fiscaal aftrekbaar te houden.

Optie 2: het huis verkopen. Met de verkoopopbrengst los je de hypotheekschuld af. Is de opbrengst hoger dan de schuld? Dan is het verschil voor de erfgenamen. Is de opbrengst láger dan de schuld, dan spreken we van een restschuld.

Optie 3: beneficiair aanvaarden. Als je vermoedt dat de schulden hoger zijn dan de waarde van de woning, kun je de erfenis beneficiair aanvaarden. Meer hierover in het volgende hoofdstuk.

Weet je niet zeker of de bezittingen opwegen tegen de schulden? Dan is beneficiair aanvaarden de veiligste keuze. Je aanvaardt de erfenis alleen als er een positief saldo overblijft na betaling van alle schulden.

Bij een negatief saldo (de schulden zijn hoger dan de bezittingen) hoef je het tekort niet uit eigen zak te betalen. Schuldeisers kunnen je als beneficiair erfgenaam niet aansprakelijk houden voor de openstaande schulden.

Hoe werkt het?

Je legt een verklaring af bij de rechtbank in het arrondissement waar de overledene woonde. Meestal regelt de notaris dit voor je. De rechtbank registreert de beneficiaire aanvaarding in het openbare boedelregister.

Automatische beneficiaire aanvaarding vindt plaats in twee gevallen:

Bij beneficiaire aanvaarding moet de erfenis in principe worden vereffend. Dat betekent dat bezittingen te gelde worden gemaakt om schulden af te lossen. Pas als alle schulden zijn voldaan, ontvangen de erfgenamen een eventueel resterend positief saldo.

Er zijn drie uitzonderingen op de vereffeningsplicht:

Erf je een woning samen met broers, zussen of andere familieleden? Dan worden jullie gezamenlijk eigenaar van het huis. Dit heet een onverdeelde boedel. Niemand mag zelfstandig beslissingen nemen over de woning zonder instemming van de overige erfgenamen.

In de praktijk levert dit regelmatig discussies op. De ene erfgenaam wil het huis verkopen, terwijl de ander er wil blijven wonen.

Mogelijke oplossingen:

• Verkoop en verdeel de opbrengst – De meest voorkomende oplossing. De woning wordt getaxeerd, verkocht en de opbrengst (minus kosten en schulden) verdeeld onder de erfgenamen.
• Uitkoop – Eén erfgenaam koopt de anderen uit tegen de getaxeerde waarde van hun deel. Hiervoor is vaak een hypotheek nodig.
• Verhuur – Alle erfgenamen besluiten gezamenlijk om de woning te verhuren en de huurinkomsten te verdelen.

Kom je er onderling niet uit? Dan kun je de kantonrechter vragen om een beslissing. Schakel altijd een notaris in om afspraken schriftelijk vast te leggen.

Naast erfbelasting krijg je te maken met verschillende andere kosten. Reken op de volgende uitgaven:

• Notariskosten – Voor de verklaring van erfrecht en eventuele overdracht van de woning. Reken op € 750 tot € 1.500.
• Taxatiekosten – Een taxatierapport kost gemiddeld € 400 tot € 800.
• Vaste lasten – Zolang de woning op naam van de nalatenschap staat, lopen kosten als gemeentelijke belastingen, waterschapsbelasting, opstalverzekering en energiekosten door.
• Achterstallig onderhoud – Moet de woning worden opgeknapt voor verkoop? Dan komen die kosten voor rekening van de erfgenamen.
• Hypotheekrente – Als er nog een hypotheek loopt, betaal je rente tot het moment van verkoop of overname.

Had de overledene een levensverzekering? Dan gaat de uitkering vaak naar de nabestaanden. Hiermee kun je mogelijk de hypotheekschuld (gedeeltelijk) aflossen.

De grootste kostenpost bij het erven van een woning is de erfbelasting. Hoeveel je betaalt, hangt af van twee dingen: je relatie tot de overledene en de waarde van de erfenis.

De Belastingdienst past de tarieven en vrijstellingen jaarlijks aan met een inflatiecorrectie. Hieronder vind je de actuele cijfers.

Als erfgenaam val je in een tariefgroep. Het percentage erfbelasting hangt af van je relatie tot de overledene én de waarde van je erfenis boven de vrijstelling.

Over het eerste deel van de erfenis hoef je geen belasting te betalen. Dit is de vrijstelling. Pas als de waarde van je erfenis hoger is dan de vrijstelling, betaal je erfbelasting over het meerdere.

Bron: Belastingdienst – Tarieven erfbelasting en Belastingdienst – Vrijstelling erfbelasting

Bij de aangifte erfbelasting gebruik je de WOZ-waarde van de woning. Je mag kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden of het jaar erna.

Ben je het niet eens met de WOZ-waarde? Dan kun je een WOZ-beschikking op je eigen naam aanvragen en bezwaar maken bij de gemeente waar de woning staat. Je kunt ook een onafhankelijke taxatie laten uitvoeren.

Je hebt acht maanden na het overlijden de tijd om aangifte erfbelasting te doen. Lukt dat niet? Vraag dan uitstel aan bij de Belastingdienst.

Na het regelen van de erfbelasting en eventuele hypotheek komt de grote vraag: verkoop je het huis of houd je het aan?

Verkopen

Verkopen is vaak de meest praktische keuze, vooral als je niet in de buurt van de woning woont. De opbrengst minus kosten en eventuele hypotheekschuld wordt verdeeld onder de erfgenamen. Probeer de woning binnen acht maanden te verkopen, want daarna moet je mogelijk vermogensrendementsheffing (box 3) betalen over de waarde.

Zelf gaan wonen

Wil je er zelf in gaan wonen? Zorg dan dat de hypotheek op jouw naam wordt gezet. De bank beoordeelt of je inkomen voldoende is. De hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar als je de woning als hoofdverblijf gebruikt.

Verhuren

Je kunt er ook voor kiezen de woning te investeren in vastgoed door deze te verhuren. Houd er rekening mee dat de woning dan in box 3 valt en je vermogensrendementsheffing betaalt over de waarde. Daarnaast gelden er regels rondom huurprijsbescherming en -regulering.

Staat het geërfde huis tijdelijk leeg? Houd dan rekening met een paar risico's. Veel opstalverzekeringen vergoeden geen schade als de woning langer dan twee maanden onbewoond is. Check dit bij de verzekeraar.

Daarnaast lopen de vaste lasten gewoon door: gemeentelijke belastingen, waterschapsbelasting, energie (als het niet is afgesloten) en onderhoud. Zeker in de winter wil je voorkomen dat waterleidingen bevriezen.

Sommige gemeenten heffen een leegstandsheffing als een woning te lang leegstaat. Probeer de woning dus zo snel mogelijk te verkopen of verhuren.

Een woning kan ook via een legaat worden nagelaten. Dit is een bepaling in het testament waarin de overledene specifiek vastlegt dat een bepaald goed (zoals een huis) naar een bepaald persoon gaat.

De ontvanger heet de legataris. Een legataris is géén erfgenaam in juridische zin. Je ontvangt alleen het specifieke goed dat in het legaat staat, niet de rest van de erfenis.

Belangrijk: als de schulden van de nalatenschap hoger zijn dan de bezittingen, kan het zijn dat het legaat niet (volledig) kan worden uitgekeerd. Een legaat kun je ook weigeren.

Woon je samen zónder huwelijk of geregistreerd partnerschap? Dan ben je zonder testament géén wettelijk erfgenaam. De woning gaat dan naar de wettelijke erfgenamen (kinderen, ouders, broers en zussen).

Heb je een samenlevingscontract mét een verblijvingsbeding? Dan gaat de woning bij overlijden automatisch naar de langstlevende partner. Dit moet wel notarieel zijn vastgelegd.

Heb je een samenlevingscontract zónder verblijvingsbeding en zonder testament? Dan heb je geen recht op de woning. Zorg dus altijd dat je dit goed regelt bij de notaris.

Wil je voorkomen dat je erfgenamen straks veel erfbelasting moeten betalen? Dan kan schenken bij leven een slimme strategie zijn.

De jaarlijkse schenkingsvrijstelling voor kinderen is € 6.908 in 2026. Daarnaast is er een eenmalig verhoogde vrijstelling van € 33.129 voor kinderen tussen 18 en 40 jaar.

De zogenaamde jubelton (een extra hoge schenkingsvrijstelling voor een eigen woning) is per 1 januari 2024 afgeschaft. Je kunt dus niet meer belastingvrij een groot bedrag schenken specifiek voor een woningaankoop.

Overweeg estate planning met een notaris om de erfbelasting zo laag mogelijk te houden. Met een slim testament en een schenkingsplan kun je flink besparen.

Een huis erven brengt veel regelwerk met zich mee, maar met de juiste voorbereiding voorkom je dure verrassingen. De belangrijkste punten op een rij:

• Neem drie maanden bedenktijd voordat je de erfenis aanvaardt
• Bij twijfel over schulden: aanvaard beneficiair
• Erfbelasting hangt af van je relatie tot de overledene en de waarde van de erfenis
• De vrijstelling voor kinderen is € 26.230 in 2026
• Verkoop het huis bij voorkeur binnen acht maanden om extra belasting te voorkomen
• Schakel altijd een notaris in bij het erven van een woning

Wil je meer weten over persoonlijke leningen of investeren in vastgoed? Vergelijk de opties op Financer.